En bref : couper une hypothèque de 25 ans à moins de 16 ans ne demande pas un revenu plus élevé, mais quatre ajustements qui se cumulent. Passer au paiement accéléré aux deux semaines, ce qui ajoute l'équivalent d'un mois de versements par année. Augmenter le paiement régulier de 10 %, ce que la plupart des contrats permettent sans pénalité. Verser un montant forfaitaire chaque année grâce au privilège de remboursement. Et appliquer votre remboursement d'impôt REER directement sur le capital. Sur un prêt de 350 000 $ à 4,79 % amorti sur 25 ans, ces quatre gestes combinés font passer le remboursement de 25 ans à environ 15,9 ans et réduisent les intérêts versés de près de 100 000 $. Aucun de ces leviers ne suppose que vous gagniez un dollar de plus qu'aujourd'hui, et le premier ne change même pas votre budget mensuel.
La situation est presque toujours la même. Un couple dans la trentaine, deux revenus corrects, des enfants, une maison. L'impôt prend sa part, les factures prennent la leur, les activités des enfants complètent le tableau, et à la fin du mois il ne reste pas grand-chose à mettre sur l'hypothèque.
Et pourtant, la plupart des gens dans cette situation peuvent couper plusieurs années à leur prêt. Pas en trouvant de l'argent, en le structurant.
Le point de départ
Prenons un cas de figure représentatif : un prêt de 350 000 $ à 4,79 %, amorti sur 25 ans, avec des versements mensuels.
Le paiement s'établit à 1 993,98 $ par mois. Si rien ne change pendant 25 ans, vous aurez versé environ 248 194 $ en intérêts, en plus du capital emprunté.
Une précision technique qui a son importance : au Canada, les prêts hypothécaires sont calculés avec une composition semestrielle, pas mensuelle. C'est pourquoi une calculatrice américaine donnera un chiffre légèrement différent. Tous les montants de cet article utilisent la convention canadienne.
Levier 1 : le paiement accéléré aux deux semaines
C'est le geste le plus simple, et celui que je recommande en premier à peu près à tout le monde.
Au lieu de payer 1 993,98 $ une fois par mois, vous payez la moitié, soit 996,99 $, toutes les deux semaines. Comme l'année compte 52 semaines, cela donne 26 versements, soit l'équivalent de 13 mensualités plutôt que 12.
Le mois supplémentaire s'applique presque entièrement au capital. Résultat : l'amortissement passe de 25 ans à environ 21,6 ans, et vous économisez près de 39 000 $ d'intérêts.
Le budget mensuel, lui, ne bouge pratiquement pas. Deux mois par année comportent trois versements au lieu de deux, et c'est tout l'ajustement à prévoir.
Levier 2 : augmenter le paiement régulier
La plupart des contrats hypothécaires permettent d'augmenter le paiement régulier d'un certain pourcentage chaque année, sans pénalité. Vérifiez le vôtre, c'est souvent 10 %, parfois davantage.
Sur notre exemple, ajouter 10 % au paiement accéléré porte le versement à 1 096,69 $ aux deux semaines, soit une centaine de dollars de plus. L'amortissement tombe à 18,4 ans et l'économie d'intérêts grimpe à 73 390 $.
Cent dollars de plus aux deux semaines transforment 39 000 $ d'économies en 73 000 $. C'est l'effet du capital remboursé plus tôt : chaque dollar versé au début du prêt vous évite des années d'intérêts composés.
Le meilleur moment pour augmenter votre paiement est le lendemain d'une augmentation de salaire, avant que le budget ne s'y habitue. Si vous obtenez 4 % d'augmentation, dirigez la moitié vers l'hypothèque le mois même. Vous ne sentirez jamais passer un argent que vous n'avez jamais commencé à dépenser.
Levier 3 : le versement forfaitaire annuel
Votre contrat comporte aussi un privilège de remboursement anticipé, qui vous permet de verser une somme forfaitaire chaque année directement sur le capital.
Ajoutons 3 000 $ par année à notre exemple, soit 250 $ par mois mis de côté, ou un remboursement d'impôt, ou un boni. Combiné aux deux premiers leviers, l'amortissement descend à 15,9 ans et l'économie totale atteint 99 306 $.
Nous sommes passés de 25 ans à moins de 16 ans. Neuf années de paiements en moins.
Levier 4 : la boucle REER
Voici la stratégie la plus élégante des quatre, parce qu'elle utilise un argent que vous recevez déjà.
Le principe tient en trois temps. Vous cotisez à votre REER, ce qui vous donne une déduction fiscale. Vous recevez un remboursement d'impôt au printemps. Vous appliquez ce remboursement en versement forfaitaire sur votre hypothèque.
L'argent travaille alors deux fois : il fructifie à l'abri de l'impôt dans le REER, et il réduit votre capital hypothécaire. Vous ne choisissez plus entre épargner pour la retraite et rembourser la maison, vous faites les deux avec le même dollar.
C'est exactement ce que j'appelle une erreur évitable quand le remboursement d'impôt est plutôt dépensé, un point que j'aborde aussi dans l'article sur les erreurs REER.
Le tableau récapitulatif
| Scénario | Durée | Intérêts versés | Économie |
|---|---|---|---|
| Mensuel standard | 25 ans | 248 194 $ | Référence |
| Accéléré aux 2 semaines | 21,6 ans | 209 039 $ | 39 154 $ |
| Accéléré + 10 % | 18,4 ans | 174 804 $ | 73 390 $ |
| Accéléré + 10 % + 3 000 $ par année | 15,9 ans | 148 888 $ | 99 306 $ |
Faut-il vraiment rembourser plus vite ?
Pas toujours, et je préfère le dire clairement.
Rembourser plus vite revient à obtenir un rendement garanti égal à votre taux hypothécaire. C'est certain, c'est sans risque, et c'est net d'impôt. C'est très bon quand le taux est élevé.
Mais avant d'accélérer, trois choses passent avant.
- Vos dettes à taux plus élevé. Rembourser une hypothèque à 4,79 % pendant qu'une carte de crédit tourne à 19,99 % n'a aucun sens. Réglez la plus chère d'abord, comme je l'explique dans l'article sur la consolidation.
- Votre fonds d'urgence. Mettre tout son surplus sur l'hypothèque et n'avoir aucune réserve, c'est se placer dans l'obligation d'emprunter à taux élevé au prochain imprévu.
- Vos protections. Une hypothèque remboursée plus vite ne sert à rien si un arrêt de travail prolongé force la vente de la maison. C'est le rôle de l'assurance invalidité et de l'assurance vie, un sujet que je traite dans l'article sur l'assurance hypothécaire.
Une fois ces trois points réglés, accélérez sans hésiter. Et commencez par le levier numéro un : un appel à votre prêteur pour passer au paiement accéléré prend dix minutes et vous fait économiser 39 000 $.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux rembourser son hypothèque ou cotiser à son REER ?
+La comparaison se fait entre le taux de votre hypothèque et le rendement net que vous pouvez espérer, en tenant compte de l'économie d'impôt du REER. Quand le taux hypothécaire est bas, cotiser au REER l'emporte souvent, surtout si votre taux marginal est élevé. Quand le taux hypothécaire est élevé, rembourser devient très concurrentiel, parce qu'un dollar de moins en intérêts est un gain certain et sans risque. Dans bien des cas, la meilleure réponse combine les deux : vous cotisez au REER, puis vous appliquez le remboursement d'impôt sur le capital de l'hypothèque.
Combien puis-je rembourser par anticipation sans pénalité ?
+Presque tous les prêts hypothécaires comportent un privilège de remboursement anticipé qui vous permet de verser un montant additionnel chaque année sans pénalité, et souvent d'augmenter votre paiement régulier d'un certain pourcentage. Les modalités varient d'un prêteur à l'autre et figurent dans votre contrat. C'est la première chose à vérifier avant de bâtir une stratégie, parce que tous les leviers de cet article en dépendent.
Les paiements accélérés aux deux semaines en valent-ils la peine ?
+Oui, et c'est le levier le plus simple de tous. Avec un paiement accéléré, vous versez la moitié de votre mensualité toutes les deux semaines, ce qui donne vingt-six versements par année, soit l'équivalent de treize mois de paiements plutôt que douze. Sur un prêt de 350 000 $ à 4,79 % amorti sur 25 ans, ce seul changement retranche environ trois ans et demi à l'amortissement et près de 39 000 $ d'intérêts, sans que le budget mensuel change réellement.
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